Intervento di Michele Sacerdoti alla Commissione Territorio del Consiglio di Zona 9

il 28/11/06 sul progetto Boeri per il PII Isola-De Castillia

Vi farò vedere alcuni rendering realizzati con il programma Sketchup di Google, che consente di camminare tra gli edifici virtuali e prendere delle immagini di ciò che si vede.

Al contrario delle immagini del progetto dall’alto, da dove lo si vedrà solo dall’elicottero, ci consente di renderci conto di come si vedrà l’area dopo l’intervento di Hines.

Il modello su cui ho lavorato rappresenta tutta l’area Garibaldi-Repubblica ed è stato sviluppato l’anno scorso dagli studenti del laboratorio di urbanistica dei Prof. Boatti e Prevedello. E’ stato successivamente arricchito con il progetto ex_Varesine di Hines, in base alla presentazione di Catella all’inizio di ottobre scorso in via Marco Polo 4.

Ecco la foto di via Confalonieri verso nord, in fondo si vede il grattacielo della nuova sede della regione. Gli edifici sulla destra sono quelli del progetto Boeri, rappresentati per semplicità di altezza costante (15 metri).

Come vedete si deve tener conto della torre di Pei-Cobb, alta 160metri, per valutare l’intervento di Boeri.

Le ombre sono rappresentate alle ore 13 del 21 marzo.

La successiva immagine è la vista del nuovo giardino dal fondo guardando verso il nuovo edificio di Ligresti progettato dall’arch. Bennati. E’ stato rilasciato il progetto di costruire ma nei rendering di Boeri è stato stranamente omesso.

Gli alberi sono rappresentati con dei cerchi per terra e quindi non si vedono dal basso. Si può notare i grattacieli di Pei-Cobb e quello non ancora progettato del Comune.

A destra si intravede la torre alta 104 metri di Boeri.

Nella prossima immagine ci si alza in alto sopra questo punto e si può notare l’ombra che il grattacielo di Boeri proietta sul futuro giardino dell’Isola. Sono le 12 ed il grattacielo è a sud rispetto al giardino. Nell’arco della giornata la sua ombra percorre tutto il giardino come in una meridiana. Nei rendering di Boeri l’ombra non c’è perché sono ambientati di notte.

Si nota anche a sinistra la strada che da via Melchiorre Gioia raggiungerà via Volturno, il ramo sopravvissuto della Y di Nicolin: su questa strada, che si prevede a senso unico perso via Volturno, si incanalerà tutto il traffico verso viale Zara che attualmente percorre viale Restelli. Se avete presente la coda che si crea su questo viale verso sera quando i pendolari escono da Milano, vi potete immaginare il traffico che costeggerà il nuovo giardino, portando inquinamento e rumore sul lato ovest. Nei rendering di Boeri non c’è neanche una macchina lungo questa strada, forse perché siamo di notte.

In fondo a destra si vedono i grattacieli dell’area ex-Varesine, dove una torre residenziale di 130 metri di altezza guarda verso la Biblioteca degli Alberi simmetricamente alla torre di Boeri.

Ambedue i grattacieli residenziali saranno facilmente vendibili perché gli appartamenti avranno la vista sul nuovo parco.

A destra si intravede la torre per uffici di Pelli davanti alla stazione Garibaldi.

In questa altra immagine dall’alto guardando verso sud si nota come il grattacielo di Boeri crea una barriera tra il giardino dell’Isola e la Biblioteca degli Alberi. Tutti i grattacieli sono ben rappresentati.

Torniamo ora al livello del suolo ed entriamo nel nuovo giardino.

Dall’angolo di via Volturno con via Confalonieri vediamo subito il grattacielo di Boeri che si staglia davanti a quello di Pelli, nascondendolo in parte. Sulla destra si vedono i due grattacieli delle FS vicino alla stazione Garibaldi alti 98 metri., a sinistra l’edificio di Bennati.

Per vedere tutto il grattacielo l’immagine è presa con un grandangolo (50 gradi).

Camminiamo un po’ avanti e giriamoci verso destra: vediamo tutto il nuovo giardino sovrastato dalle torri delle FS e dal grattacielo di Boeri. Al centro l’edificio per uffici, a sinistra la base del grattacielo: è troppo alto per vederlo tutto.

Guardiamo un po’ a sinistra e ne vediamo meglio la base.

Proseguiamo lungo la nuova strada verso via Melchiorre Gioia ed abbiamo una veduta completa del grattacielo, con dietro le torri delle FS. L’ombra del grattacielo si staglia verso il nuovo edificio residenziale sulla destra.

Ci alziamo verso l’alto in elicottero per avere una vista d’insieme dalla stessa direzione.

Si vede bene il giardino con l’aiuola circolare ed il laghetto davanti al Community Center.

Gli alberi del giardino sono rappresentati da cerchietti. Non potranno mai essere molto alti perché davanti all’edificio di Bennati i parcheggi interrati si spingono fino al centro dell’aiuola circolare. Nella parte verso la torre di Boeri è presumibile che i parcheggi per i residenti e gli uffici che occupano 6.500 mq per piano su tre piani non stiano sotto gli edifici, che sono troppo stretti, ma sporgano notevolmente sotto il giardino pubblico, con relative grate.

Quindi il giardino sarà circa per la metà su una soletta profonda 2 metri, con le conseguenze inevitabili per la dimensione degli alberi, come si vede sopra i parcheggi in giro per la città.

Un’ultima immagine dall’alto, presa sopra il palazzo dell’arch. Bennati.

In conclusione il grattacielo di Boeri, come ha già detto l’arch. Gardella in un suo intervento su Repubblica, è incompatibile con il giardino e va spostato di lì.

Aggiungo una nota che non sono riuscito a dire nell’intervento per il poco tempo a disposizione.

Hines ha pagato il terreno solo 37 milioni di euro per costruire 30.000 mq di slp, quindi circa 1.200 euro a mq costruito. L’area delle Varesine è costata il doppio, circa 2.500 euro a mq costruito e Hines stima un utile del 25/30%. Dato che il prezzo di vendita degli appartamenti e uffici nelle due aree non potrà essere troppo diverso, anche se l’Isola è un po’ più lontana dal centro, Hines ha un margine di guadagno notevole nel PII Isola.

Quindi può permettersi di ridurre le volumetrie pur mantenendo un buon utile.