Ufficio Stampa
SOTTOTETTI
MODIFICHE E INTEGRAZIONI
ALLA LEGGE REGIONALE 11 marzo 2005,
n 12
RELAZIONE
I PRESUPPOSTI ETICI E GIURIDICI DELLA NUOVA
NORMATIVA
Con la Legge Regionale n. 16 del 15 luglio
1996 la Regione Lombardia promuoveva “i1
recupero a fini abitativi dei sottotetti con l’obiettivo di contenere il
consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi
tecnologici per il contenimento dei consumi energetici” art. 1, comma 1.
Il recupero era consentito negli edifici destinati
in tutto o in parte a residenza a solo scopo residenziale (art. 1, comma 2),
purché tali edifici fossero serviti da tutte le opere di urbanizzazione
primarie.
Per sottotetto si intendeva i “volumi sovrastanti l’ultimo piano degli
edifici” destinati in tutto o in parte a residenza “dei quali sia stato eseguito il rustico e completate la copertura.» (in
corsivo l’art. 1. comma 4)
Questa definizione e le successive modifiche
apportate hanno comportato tutta una serie di problematiche, tra cui le speculazioni
da parte di imprenditori e immobiliari che acquistavano praticamente a costo
zero i sottotetti degli edifici, per poi immetterli sul mercato a prezzi
esorbitanti, la vanificazione del principio di contenimento dell’uso del suolo,
il raggiro dei limiti delle prescrizioni urbanistico-edilizie comunali e
l’estesa facoltà di deroga che vanificava la programmazione urbanistica e
alterava l’equilibrio tra gli insediamenti residenziali e le aree a standard.
La Legge Regionale n. 12 dell’11 marzo 2005 ribadisce la legittimazione del recupero dei sottotetti nel contenimento del consumo di nuovo territorio e nel risparmio dei consumi energetici e prescrive l’esistenza delle urbanizzazioni primarie, ovvero l’impegno a realizzarle, nonché il rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie. Inoltre viene specificato che si definiscono come sottotetti esistenti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici, destinati in tutto o in parte a residenza, dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.
Con tale normativa si è fatto un passo in
avanti verso una definizione di recupero dei sottotetti che tenga conto sia
delle motivazioni etiche, sia delle questioni interpretative che avevano
generato l’invio della legge regionale alla Corte Costituzionale per la
identificazione dei sottotetti “esistenti” e il contenzioso avanti il giudice
amministrativo. Però questa nuova legge regionale, definendo il sottotetto
esistente, non indica un riferimento temporale, ma specifica che tale
sottotetto debba esistere al momento della presentazione della domanda di
permesso di costruire o della denuncia di inizio attivita; inoltre la L.R. 12/2005 non detta nessuna
precisazione rispetto all’indice volumetrico, con la conseguenza che la nuova
volumetria del sottotetto è da rapportarsi alle previsioni dello strumento
urbanistico vigente e adottato, oppure il Comune può valutare l’opportunità di
procedere a variante delle norme tecniche di attuazione del proprio
strumento urbanistico, in applicazione del
regime transitorio formato dall’art. 25 della presente legge regionale.
I PUNTI SALIENTI DELLA NUOVA NORMATIVA
La presente proposta di legge interessa tutti
e tre gli articoli della LR. n. 12/2005 che trattano la materia e fonda le sue
basi etiche e giuridiche su sei punti fondamentali:
1. LA TEMPORALITA’: in base al principio etico sopra menzionato e di
cui fa riferimento anche l’Ordinanza del T.A.R. Lombardia, Sez. II, n. 24/02,
il nuovo articolato pone precisi limiti temporali, indicando che il recupero
dei sottotetti può avvenire unicamente negli edifici esistenti al 31 marzo
2005, data di entrata in vigore della LR. 12/2005, nonché in quelli autorizzati
sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 marzo 2005, ovvero
di denunce di inizio attività presentate entro il 1 marzo 2005. Con questi
limiti temporali si definisce e si specifica senza ombre di dubbi che cosa si
intenda per edifici esistenti e si dà la possibilità a tutti coloro che hanno
presentato domande di recupero entro i termini prefissati di completare le loro costruzioni. D’altro canto ci
si è posto il problema di permettere il recupero dei sottotetti anche per
quegli edifici che saranno costruiti in futuro per due buoni motivi: il primo_per
limitare il consumo del suolo e il secondo per non negare la possibilità del
recupero dei sottotetti a quelle famiglie che necessitano di ampliare le
proprie unità abitative per mutate esigenze famigliari. Per queste motivazioni
si potrà recuperare i sottotetti a soli fini residenziali anche negli edifici
realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati, ovvero di denunce di
inizio attività presentate successivamente alle predette date, decorsi otto anni dalla data di
conseguimento dell’agibilità. Pertanto non sarà più possibile, in futuro, applicare la disciplina alle nuove costruzioni,
mediante variante in corso di esecuzione dei lavori, sulla base della sola
verifica dell’avvenuta esecuzione al rustico del fabbricato e del completamento
della copertura. Inoltre viene fissato esplicitamente_il_divieto a modificare
la destinazione d’uso dei sottotetti, se trasformati secondo la presente
normativa, nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità.
2. LA
DEROGA: nella
nuova normativa viene esplicitato l’effetto di deroga ai limiti e alle
prescrizioni degli strumenti e delle norme di pianificazione comunali,
consentendo l’applicazione del recupero dei sottotetti sia nella fase
transitoria dell’applicazione della L.R. n. 12/2005, sia in quella a regime,
che sarà caratterizzata e normata dai Piani di Governo del Territorio.
3. PARCHEGGI: si è introdotto l’obbligo di reperimento di spazi per
parcheggi pertinenziali per le sole iniziative di recupero comportanti la
realizzazione di nuove unità immobiliari; pertanto tutti coloro che amplieranno
le proprie abitazioni mediante il recupero dei sottotetti, senza effettuare il
frazionamento, non saranno obbligati al reperimento dei parcheggi. Per le nuove
unità immobiliari tale obbligo è nella misura minima prevista dalla legge per
le nuove costruzioni, ossia 1 metro quadrato di parcheggio per ogni 10 metri
cubi di sottotetto costruito, con l’alternativa della monetizzazione in caso di
dimostrata impossibilità di reperimento.
4. L’ASPETTO PAESAGGISTICO:
al fine di garantire il corretto inserimento del nuovo manufatto edilizio nel
contesto urbano ed architettonico, è previsto l’assoggettamento all’esame di
impatto paesaggistico previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale.
Tale adempimento è richiesto per tutti i progetti di recupero dei sottotetti da
realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sia in caso di
permesso di costruire, sia qualora ci si avvalga della facoltà di presentare la
denuncia di inizio attività. Ovviamente, per gli interventi da realizzarsi in
ambiti sottoposti a vincolo paesaggistico, resta ferma la necessità
dell’autorizzazione paesistica.
5. ONERI E RIQUALIFICAZIONE
URBANA: con la nuova normativa viene introdotto un concetto innovativo, al fine
di venire incontro alle esigenze dei Comuni che non hanno risorse da destinare
alla riqualificazione urbana. La disciplina prevede la possibilità per i Comuni
di deliberare una maggiorazione del contributo di costruzione dovuto, pari al
dieci per cento massimo, da destinarsi obbligatoriamente alla realizzazione di
interventi di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di valorizzazione del
patrimonio comunale di edilizia residenziale.
6. ESCLUSIONE
DALL’APPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA: si tratta della possibilità per i Comuni di
deliberare l’esclusione dall’applicazione della disciplina del recupero dei
sottotetti in relazione a determinati ambiti territoriali e/o tipologie di
edifici. Alle esclusioni già eventualmente deliberate a suo tempo in base alla
L.R. 15/1996, relative alle sole zone C e D, si aggiungono, ora, ulteriori
esclusioni in riferimento ad altre parti del territorio o anche tipologie di
edifici che i Comuni possono deliberare entro un termine perentorio (che verrà
indicato puntualmente nella legge, calcolando 180 giorni dall’entrata in vigore
della stessa). Si prevede, infine, che tali esclusioni, sia le vecchie che le
nuove, operino fino all’approvazione dei Piani di Governo del Territorio;
successivamente sarà il Piano delle Regole a definire i limiti di applicazione
della disciplina.
SOTTOTETTI
MODIFICHE E INTEGRAZIONI
ALLA LEGGE REGIONALE 11 marzo 2005, n. 12
RELAZIONE
La presente proposta di
legge risponde all’esigenza, divenuta particolarmente urgente nelle ultime
settimane anche a motivo di alcune pronunce del giudice amministrativo, di dare
un assetto normativo chiaro ad una materia che ha visto interpretazioni e
applicazioni non sempre corrette, specie a seguito dell’entrata in vigore della
L.R. il marzo 2005, n. 12— Legge per il governo del territorio.
E’ noto, infatti, che, in
fase di approvazione della legge, il Consiglio regionale ha confermato la
volontà di consentire il recupero dei sottotetti, le cui finalità sono
richiamate dall’articolo 63, come pure la modificazione delle altezze di colmo,
di gronda e delle linee di pendenza delle falde, alle stesse condizioni di cui
alla disciplina previgente (art. 64). Tuttavia, il voto contrario espresso dal
Consiglio regionale sulla nonna corrispondente all’art. 3 della L.R. n. 15/1996, che
consentiva di effettuare il recupero dei sottotetti in deroga alle prescrizioni
urbanistiche comunali (es. distanze e volumetrie), ha significato la necessità,
per le iniziative di recupero successive al 31 marzo, di rispettare la
disciplina locale, con conseguente applicazione differenziata della normativa
sul territorio regionale.
La presente proposta di
legge interessa tutti e tre gli articoli della L.R. n. 12/2005 che trattano la
materia.
Con le modifiche all’art. 63
si chiarisce che il recupero a fini abitativi del sottotetto, in a della disciplina
speciale e derogatoria di cui trattasi, può avvenire unicamente negli edifici
esistenti al 31 marzo 2005, data di entrata in vigore della L.R. n. 12, nonché
in quelli assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31
marzo 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1 marzo
2005, mentre per gli edifici realizzati sulla base di permessi di costruire
rilasciati ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente alle
predette date, occorrerà attendere otto anni, decorrenti dalla data di
conseguimento dell’agibilità, prima di poter richiedere la trasformazione del
sottotetto. Pertanto, non sarà più possibile, in futuro, applicare la
disciplina alle nuove costruzioni, mediante variante in corso di esecuzione dei
lavori, sulla base della sola verifica circa la ricorrenza del presupposto,
indicato dalla norma, costituito dall’intervenuta esecuzione al rustico del
fabbricato e dal completamento della copertura.
L’at 64, completamente
riscritto a partire dalla rubrica, contiene la disciplina sostanziale della
materia. Dopo il comma 1, confermato nella stesura attuale, viene esplicitato
l’effetto di deroga ai limiti e alle prescrizioni degli strumenti di
pianificazione comunale, espressione, quest’ultima, che consentirà
l’applicazione della normativa sia nella fase transitoria che in quella a
regime, caratterizzata dai Piani di governo del territorio.
E’ previsto, per le sole
iniziative di recupero comportanti la realizzazione di nuove unità immobiliari,
l’obbligo del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura
minima prevista dalla legge per le nuove costruzioni (1 mq. ogni 10 mc.), con
l’alternativa della monetizzazione in caso di dimostrata impossibilità di
reperimento. Al fine di garantire il corretto inserimento, nel contesto
paesaggistico ed architettonico, degli interventi di trasformazione dei
sottotetti, se ne prevede l’assoggettamento all’esame di impatto paesaggistico
previsto dal Piano territoriale paesistico regionale. Va precisato che tale
adempimento verrebbe richiesto per tutti i progetti di recupero dei sottotetti
che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, da realizzarsi
in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sia in caso di permesso di
costruire, sia qualora ci si avvalga della facoltà di presentare la denuncia di
inizio attività. Ovviamente, per gli interventi da realizzarsi in ambiti
sottoposti a vincolo paesaggistico resta ferma la necessità dell’autorizzazione
paesaggistica.
La disciplina viene opportunamente
integrata con alcune disposizioni relative al contributo di costruzione, da
calcolarsi con le tariffe previste per la nuova costruzione; è prevista la
possibilità per i Comuni di deliberare una maggiorazione del contributo dovuto,
pari al dieci per cento massimo, da destinare obbligatoriamente alla
realizzazione di interventi di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di
valorizzazione del patrimonio comunale dì edilizia residenziale.
Nell’art 64 trovano posto
anche puntuali disposizioni relativamente all’applicazione di alcune normative
di settore (barriere architettoniche, contenimento dei consumi energetici).
Infine viene fissato
esplicitamente il divieto a modificare la destinazione d’uso dei sottotetti, se
trasformati in applicazione della disciplina speciale di cui trattasi, nei
dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità.
L’art. 65, integrato con due nuovi commi, tratta della possibilità per i Comuni di deliberare l’esclusione dall’applicazione della disciplina in relazione a determinati ambiti territoriali e/o tipologie di edifici. Alle esclusioni già eventualmente deliberate a suo tempo in base alla L.R. n. 15/1996, relative alle sole zone C e D, si aggiungono ulteriori esclusioni, che i Comuni possono deliberare, entro un termine perentorio (da indicare puntualmente in legge, calcolando 180 giorni dall’entrata in vigore della nuova disposizione), in riferimento ad altre parti del territorio o anche tipologie di edifici. Si prevede infine che tali esclusioni, sia le vecchie che le nuove, operino fino all’approvazione dei Piani di governo del territorio; successivamente sarà il piano delle regole a definire i limiti di applicazione della disciplina.
MODIFICHE E INTEGRAZIONI
ALLA LEGGE REGIONALE 11 marzo 2005, n. 12
TESTO
All’art. 63 (Finalità e
presupposti) sono apportate le seguenti modifiche:
- il comma 2 è così sostituito:
“2. Negli
edifici, destinati a residenza per almeno il cinquanta per cento della S.l.p.
complessiva, esistenti alla data del 3] marzo 2005, nonché in quelli assentiti
sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 marzo 2005, ovvero
di denunce di inizio attività presentate entro il 1° marzo 2005, è consentito
il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto. Si
definiscono come sottotetti i volumi sovrastanti 1’‘ultimo piano degli edifici
dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.”
- il comma 4 è così sostituito:
“4. Il recupero volumetrico a solo scopo
residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici, destinati a
residenza per almeno il cinquanta per cento della S.l.p. complessiva,
realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31
marzo 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al
1° marzo 2005, decorsi otto anni dalla data di conseguimento dell’agibilità,
anche per silenzio-assenso.
L’art. 64 è così sostituito:
“Art. 64
(Disciplina degli interventi)
1. Gli
interventi edilizi finalizzati ai recupero dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre,
lucernar4 abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di
aeroilluminazione, nonché, ove lo strumento urbanistico generale comunale
vigente risulti approvato dopo l’entrata in vigore della l.r 51/1975,
modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza
delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo
strumento urbanistico ed unicamente ai fine di assicurare i parametri di cui
all’articolo 63, comma 6.
2. Il recupero a fini abitativi
dei sottotetti esistenti è classificato come ristrutturazione edilizia ai sensi
dell’articolo 27, non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano
attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli
strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del
reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali secondo quanto disposto dal
comma 3.
3. Gli interventi di recupero dei
sottotetti se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono
subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali
nella misura prevista dai predetti strumenti e con un minimo di un metro
quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa. Qualora sia
dimostrata i ‘impossibilità per mancata disponibilità di spazi idonei, ad
assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al
comune di una somma equivalente al valore di mercato delle aree a parcheggio da
reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da
parte del comune.
4. Le norme sull’abbattimento
delle barriere architettoniche, di cui all’articolo 14 della L.r. 6/1989, si
applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell’alloggio.
5. Il progetto di recupero ai fini
abitativi deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del
contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato. Le opere devono
essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti
vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti
tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.
6.
La realizzazione degli
interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione degli
oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato
al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla S.l.p. resa
abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere
di nuova costruzione. I comuni possono deliberare l’applicazione di una
maggiorazione massima dei dieci per cento del contributo di costruzione dovuto,
maggiorazione da destinare obbligatoriamente alla realizzazione di interventi
di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di valorizzazione del patrimonio
comunale di edilizia residenziale.
7. I progetti di recupero
abitativo dei sottotetti, che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e
degli edifici e da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo
paesaggistico, sono soggetti, al fine di garantire una sostanziale coerenza con
l‘aspetto ed il decoro architettonico del fabbricato interessato, all’esame
dell’impatto paesistico dei progetti previsto dal Piano Territoriale Paesistico
Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è reso dalla commissione per il
paesaggio di cui all’articolo 81, anche con applicazione del relativo comma 5,
entro il termine perentorio di sessanta giorni, decorso il quale il giudizio si
intende reso in senso favorevole.
8 In caso di presentazione di
denuncia di inizio attività, l’esame dell’impatto paesistico deve essere
acquisito preventivamente e la determinazione della classe di sensibilità del
sito, nonché del grado di incidenza paesistica del progetto, ovvero la
relazione paesistica o il giudizio di impatto paesistico costituiscono parti
integranti della documentazione a corredo della denuncia di inizio attività.
9. I volumi di sottotetto già
recuperati ai fini abitativi in applicazione della legge regionale 15 luglio
1996, n. 15 (Recupero ai finì abitativi dei sottotetti esistenti,), ovvero
della disciplina di cui al presente capo, non possono essere oggetto di
mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento
dell’agibilità.”
All’art. 65 (Ambiti di
esclusione) sono apportate le seguenti modifiche:
- dopo il comma 1, sono inseriti i seguenti commi:
“2- Con
motivata deliberazione del consiglio comunale, i comuni possono, entro il
termine perentorio del (calcolare 180 giorni dalla data di entrata in vigore
della presente disposizione), disporre l’esclusione di
ulteriori parti del territorio comunale, nonché di determinate tipologie di
edifici, dall’applicazione delle disposizioni del presente capo”
3. Le deliberazioni comunali di cui ai commi 1 e 2
hanno efficacia sino all’approvazione dei PGT ai sensi dell’articolo 26, commi
2 e 3. I comuni definiscono, nel piano delle regole, i limiti di applicazione
delle disposizioni del presente capo.”