A fronte di una
serie di esperienze sul problema dei sottotetti, in qualità di Consulente
Tecnico del Tribunale di Milano, ho potuto riscontrare le varie / molte anomalie che si vengono a determinare in
occasione della trasformazione dei sottotetti, soprattutto in ambito
condominiale. Ho
potuto constatare che nella maggior parte dei casi l’applicazione di questa
legge in ambito condominiale, oltre ad avere prodotto scempio architettonico, ha
prodotto danni alla funzionalità dell’edificio e compromesso la sicurezza dello stesso, nonché introdotto contenziosi ( per rumore, lesioni statiche,
modifica impianti , canne fumarie, variazione altezza ai fini dei VV.F.,
ecc..). Personalmente, mi adopero da mesi ( vedasi mio articolo sul piano tecnico pubblicato su IL GIORNALE
DELL’INGEGNERE che qui Le allego ) per segnalare che , oltre ai ben noti e importanti
problemi estetici , paesistici e decoro architettonico, nella trasformazione
dei sottotetti, soprattutto in ambito condominiale, insorgono altrettanti
problemi connessi con il codice civile e leggi collegate ( condominio ) , con
la funzionalità e la sicurezza .
Devo anche evidenziare che l’operazione di trasformazione
dei sottotetti , prevalentemente nei centri storici, distrugge anche alcuni
componenti, pregevoli per caratteristiche tecnologiche e
progettuale ( vedasi portellini di ispezione delle canne fumarie che con
lungimiranza venivano già predisposti
negli edifici , dalla fine del 1800
ed all’inizio del 1900 ! per effettuare le operazioni di pulizia /
manutenzione ( spazzacamino ) e tenerle
in efficienza.
Purtroppo
molti cittadini – condomini non sono a conoscenza delle varie problematiche
connesse con la trasformazione dei sottotetti ad uso abitativo e laddove (
edifici condominiali ) si realizzano sottotetti, inevitabilmente si scatena
contenzioso giudiziario. Vi posso
assicurare che presso le cancellerie
dei tribunali , giacciono moltissime pratiche di contenzioso condominiale per problemi legati alla trasformazione dei
sottotetti .
Nella
trasformazione edilizia dei sottotetti si annidano anche problematiche di funzionalità , godibilità e sicurezza che non possono essere trascurate.
La ristrutturazione riguarda
infatti edifici prevalentemente situati
nei centri storici che hanno
la particolare tipologia edilizia di inizio secolo e / o degli anni
precedenti la seconda guerra mondiale : i sottotetti sono sede di importanti
componenti e servitù delle parti comuni,
quali canne fumarie con relativi portellini di ispezione, condotti di ventilazione, vasi di
espansione, rete di distribuzione del tipo a pioggia dell’impianto di
riscaldamento e reti di sfiato degli
stessi, reti di distribuzione dell’acqua potabile, centralini e antenne
TV, locali macchine ascensori e
lucernari di accesso alle falde di
copertura per manutenzioni ; generalmente nei regolamenti condominiali
è previsto che tutti questi sub- sistemi edilizi , costituiscono “parti comuni”
, o servitù a favore del condominio,
anche quando ubicati in porzioni di
“ solaio “ di proprietà di singoli condomini . La ristrutturazione e trasformazione dei sottotetti, ha quindi
forti implicazioni impiantistiche connesse
con la funzionalità e la sicurezza ; particolarmente delicati sono le canne fumarie e relativi
portellini di ispezione presenti nei piani sottotetto, che per
quanto in qualche caso, dimenticati e
sottoposti a scarsa manutenzione / pulizia ai fini della efficienza, generalmente svolgono funzioni essenziali di
evacuazione dei prodotti di combustione di caldaie autonome o scaldacqua a gas
ubicati nelle unità immobiliari sottostanti
: manomettere
o modificare tali componenti , come ad esempio
la chiusura dei portellini a parete nei solai, senza il preliminare accordo,
può risultare grave e comunque
introduce una inibizione di servizio e utilizzo per impossibilità o difficoltà
di mantenerli in efficienza. Non è neanche da trascurare la problematica della
sicurezza legata alla stabilità poiché gli edifici “datati “ , sia per vetustà e sia per interventi edilizi
posticci, peraltro non conosciuti e non
ordinati, realizzati in epoche
diverse, nello stesso volume edilizio o
in edifici contigui, assumono
particolari assetti statici di cui non
è facile analizzare la distribuzione. Questo fatto, spesso introduce
vincoli per la realizzazione di solette
praticabili e compatibili con i sovraccarichi variabili orizzontali e verticali
, ed
il requisito di rumore da calpestio previsti da leggi e
norme nazionali e regionali, e per la realizzazione della nuova
copertura soggetta a carico di neve . Inoltre, la abitabilità del piano
sottotetto può introdurre anche
variazione della “altezza in gronda” dell’edificio ai fini delle norme di sicurezza – di prevenzione incendi
.
Per comodità si riporta integralmente la definizione di
altezza in gronda come contemplata dalla circolare del Ministero degli Interni
n. 25 del 02.06.1982 “ per
altezza in gronda si intende la altezza massima misurata dal piano esterno
accessibile ai mezzi di soccorso dei Vigili del Fuoco all’intradosso del
soffitto del più elevato locale abitabile “
Quando
“ l’altezza in gronda “ , di un edificio di civile abitazione supera 24 m , l’edifico rientra nelle attività
soggette a controllo VV.F. , come riportato al punto 94 del DM 16.02.1982.
Quindi, in virtù di quanto previsto dal
DM 16 maggio 1987 n. 246 “ Norme di sicurezza
antincendio per gli edifici di civile abitazione “ l’edificio deve
essere dotato di particolari dotazioni passive ed attive ( resistenza al fuoco
delle strutture, compartimentazione, rete idranti, ecc..), ed ha l’obbligo di ottenere la
approvazione del progetto da parte del Comando VV.F e successivamente il rilascio del certificato di prevenzione
incendi ( CPI) .
Anche
le modifiche consistenti della rete di
distribuzione idrotermica possono
compromettere la funzionalità degli impianti e introdurre squilibri e
sbilanciamenti nella erogazione del calore delle varie unità immobiliari. Altro problema è costituito dalla modifica
delle tabelle millesimali per il riscaldamento e per altri servizi.
Le
eventuali e autorizzazioni e /o concessioni comunali non costituiscono
condizione sufficiente per eseguire i lavori, poiché vengono rilasciate sempre
con la clausola FATTI SALVI I DIRITTI DI TERZI, e prescindono “da
queste problematiche” e da quella delle servitù parti comuni,
cosicché molti condomini si trovano beffati perché dopo la realizzazione del
sottotetto da parte di altro condomino “ intraprendente “ che magari subito
dopo, o addirittura in corso
d’opera, vende l’unità immobiliare
ricavata, si ri-trovano a dovere intavolare contenzioso giudiziario per rivendicare diritti di servitù “del padre di famiglia “ e sostenere spese per adeguare l’edificio
alle norme di sicurezza e/o funzionalità o godibilità
Bisogna ancora segnalare che in questo ultimo periodo, in
vista del fatidico “ condono “ alcuni
condomini, approfittando della assenza festiva, si affrettano a realizzare – lavorando anche fuori-orario - , opere
di avanzamento , con l’obiettivo di sottoporre poi tutto a condono
edilizio.
Ovviamente non è neanche da trascurare lo scempio che a
livello di falda viene apportata alla estetica ed al decoro architettonico
dell’edificio, anche se l’art. 73 del Regolamento edilizio ( recupero abitativo
del sottotetto ) prevede che “ gli
interventi non devono costituire alterazione della morfologia urbana”.
L’atteggiamento
sin qui seguito è stato troppo
liberista e le autorizzazioni / concessioni
non prendono nella dovuta considerazione tutti gli elementi tecnici , ma
si limitano alle caratteristiche
esteriori , lasciando aperte tutte le problematiche di sicurezza che ne
conseguono ( VV.F., stabilità, canne
fumarie, servizi e impianti, ecc.) , innescando cosi inevitabile contenzioso
giudiziario.
Effettivamente
questa legge, può trovare buona
applicazione negli edifici di civile abitazione di proprietà unica ( Enti di
diritto pubblico, proprietà immobiliari, proprietà privata, ecc..) mentre, quando viene
applicata, in ambito condominiale, da
un condomino
che
trasforma, a suo vantaggio una porzione di sottotetto in abitazione, scatena
sistematicamente una serie di contenziosi giudiziari, perché molto spesso per realizzare le opere si “ ledono “
diritti di qualcuno, peraltro
ignaro fino a cose fatte, quando affiorano i problemi di funzionalità o
godibilità o addirittura di sicurezza ( strutturale , prevenzione incendi,
impiantistica, rumore, inibizione di servitù, ecc….) .
Tenuto conto della “ devoluzione “ del 2001, con modifica
del Titolo V della Carta Costituzionale,
che regola le autonomie locali e conferisce il cosiddetto “potere
legislativo concorrente
“ alle regioni, mi
domando quale è la valenza giuridica
della legge regionale in argomento nei
confronti del Codice Civile
e altre leggi nazionali ? E
inoltre , in base al cosiddetto “
principio della ragionevolezza “ qual’
è la bontà di una legge che crea sistematicamente contenziosi ed esasperazioni tra i condomini – cittadini ?
dott. ing. Antonio De Marco*
·
consulente tecnico del Tribunale di Milano
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