RACCOMANDATA
SPETT.LE
CORRIERE DELLA SERA
C.A. DOTT. PIERLUGI
PANZA
VIA SOLFERINO 28
20121 MILANO MI
Email : cormil@rcs.it
FAX 02. 62.82.77.03
e p.c.
SPETT.LE
ANSA
PIAZZA CAVOUR 2
20121 MILANO MI
Risulta oltremodo anomalo che il Comune di Milano, mentre rilascia
permessi, autorizzazioni, e/o valuta le D.I.A. , ecc.. finalizzati alla
realizzazione / trasformazione dei sottotetti , non pretenda il rispetto di tutta
la normativa cogente : è sotto gli occhi di tutti che la modulistica del Comune
di Milano al riguardo la trasformazione dei sottotetti, non contempla la
osservanza del DM 246/87, per gli edifici di “altezza” compresa
tra 12 e 24 m .
Egr. dott. P. Panza,
in riferimento al
Suo articolo “ Viaggio in elicottero su Milano. Sui tetti è nata un’intera città
“ pubblicato sul CORSERA di oggi , mi
permetto di evidenziarLe che oltre ai fattori di modificazione estetica, su cui Lei
ha focalizzato l’attenzione “ al volo “, la trasformazione dei
sottotetti pone serie implicazioni con la funzionalità e la sicurezza,
soprattutto negli edifici condominiali.
Di fatto, su tutta la problematica persiste un notevole equivoco ! Spero
che mi userà la cortesia di leggere quanto segue, ma in prima istanza Le
voglio chiedere :
I)
dall’alto
dell’elicottero Lei ha potuto verificare come può avvenire, in certi sottotetti
realizzati, l’operazione di accesso dei
mezzi di soccorso, in particolare dei VV.F, che pure è obbligatorio per legge (
come più avanti riportato ) ?
II)
dall’alto
dell’elicottero Lei ha potuto verificare la distruzione e/o la regolarità o
meno delle canne fumarie – parti comuni -
preesistenti in molti edifici condominiali?
III)
dall’alto
dell’elicottero Lei ha potuto verificare se nei sottotetti realizzati è garantita la accessibilità / visitabilità
delle persone disabili, che pure è sancita da norma cogente?
IV)
dall’alto
dell’elicottero Lei ha potuto verificare i vari danni strutturali prodotti in
molti edifici condominiali e la conseguente precarietà ( e in qualche caso addirittura evacuazione
) di molte famiglie?
V)
dall’alto
dell’elicottero Lei ha potuto verificare quanti contenzioni ed esasperazioni
sono insorti nei condomini a causa della applicazione delle cosiddette “ leggi
dei sottotetti “ , come ben noto
carenti , ambigue e controverse anche
nei riguardi del Codice Civile e dei Regolamenti di Condomino?
Egr. dott. Panza,
Le sarò molto grato se vorrà continuare a leggere quanto segue :
1)
La abitabilità del
sottotetto introduce variazione della
altezza ai fini della prevenzione incendi con
conseguenze ( a volte anche pesanti ) su tutto il condominio .
Per
focalizzare la problematica su questo punto, si deve
significare che agli edifici di
civile abitazione di altezza uguale o superiore a 12 m , si applica il Decreto
Ministeriale 16 maggio 1987 n. 246 “ Norme di sicurezza antincendi per gli
edifici di civile abitazione “ ( GU n. 148 del 27 giugno 1987 ). Tale
disposto legislativo, all’art. 1 , tra l’altro, prevede che si debba applicare anche agli edifici esistenti, in
caso di ristrutturazioni che comportino modifiche sostanziali , i cui progetti siano presentati agli
organi competenti ( in questo caso Comune di Milano n.d.r ) per le approvazioni previste dalle vigenti
disposizioni.
Si intendono per modifiche sostanziali, lavori che comportano il rifacimento di oltre il
50% dei solai, il rifacimento strutturale delle scale , o l’aumento di
altezza.
Per “ altezza ai fini antincendi degli edifici
civili “, come contemplato dal DM 30 novembre 1983 ( GU n. 339 del 12
dicembre 1983 ) si intende “la altezza massima misurata dal livello
inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile,
escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso”
Di fatto, con la trasformazione dei sottotetti, si ottiene aumento di altezza ( come si può riscontrare anche dai pareri delle Autorità VV.F qui allegati ! ) e cioè variazione sostanziale ai sensi del precitato DM, e pertanto l’edificio è soggetto alla applicazione delle norme antincendio ( in base alle caratteristiche dell’edificio, si devono realizzare vani scala di tipo protetto, vani ascensori resistenti al fuoco REI 60, ecc..) previste dal DM 246/ 1987.
Si deve aggiungere che quando l’edificio
supera la “ altezza in gronda” di 24 m ,
rientra nelle attività soggette a controllo VV.F , ai sensi del DM
16.02.1982, e pertanto , si ha l’obbligo di
predisporre progetto per approvazione VV.F e quindi ottenere il Certificato di Prevenzione Incendi CPI dal
Comando VV.F .
Per comodità si riporta integralmente la definizione di “altezza in gronda” come contemplato dalla circolare del
Ministero degli Interni n. 25 del 02.06.1982 : per “
altezza in gronda” si intende la
altezza massima misurata dal piano esterno accessibile ai mezzi di soccorso dei
Vigili del Fuoco all’intradosso del soffitto del più elevato locale abitabile “
.
Risulta oltremodo anomalo che il Comune di Milano, mentre rilascia permessi, autorizzazioni, e/o valuta le D.I.A. , ecc.. finalizzati alla realizzazione / trasformazione dei sottotetti , non pretenda il rispetto del cogente disposto legislativo : è sotto gli occhi di tutti che la modulistica del Comune di Milano al riguardo la trasformazione dei sottotetti, non contempla la osservanza del DM 246/87, per gli edifici di “altezza” compresa tra 12 e 24 m .
2) Trasformazione dei sottotetti e devastazione dei
componenti del sub sistema edilizio
La ristrutturazione riguarda infatti edifici prevalentemente situati nei centri storici che hanno la particolare tipologia edilizia di inizio
secolo e / o degli anni seguenti la prima guerra mondiale e precedenti la
seconda guerra mondiale : i sottotetti
sono sede di importanti componenti e servitù delle parti comuni, quali canne fumarie con relativi portellini
di ispezione, condotti di ventilazione,
vasi di espansione, rete di distribuzione del tipo a pioggia dell’impianto di
riscaldamento e reti di sfiato degli
stessi, reti di distribuzione dell’acqua potabile, centralini e antenne
TV, locali macchine ascensori e
lucernari di accesso alle falde di
copertura per manutenzioni ; generalmente nei regolamenti condominiali è previsto che tutti questi sub-
sistemi edilizi , costituiscono “parti comuni” , o servitù a favore del condominio, anche quando ubicati in
porzioni di “ solaio “ di
proprietà di singoli condomini.
All’interno
degli edifici “ datati “ si riscontrano
molti componenti ( come portellini di
ispezione delle canne fumarie, riportati nei
famosi manuali di architettura e ingegneria, rete idrotermica comune, ecc..) che non si devono distruggere
perché tutt’ora funzionali e in linea con leggi e norme vigenti. Tali sub-sistemi edilizi rappresentano anche
significato ai fini della conservazione
e tutela del bene patrimoniale perché rappresentano “ testimonianze” di valore
storico – culturale. Gli edifici
“ datati “ nella loro essenza, presentano molte
specificità di valore storico, culturale, naturale, morfologico ed
estetico e manufatti pregevoli
concettualmente e tecnologicamente; oggi nell’era del “ villaggio globale “
- consumistico si ha poco tempo per “ studiare e realizzare
“ parti o componenti di evidente originalità, ma i progettisti e costruttori
delle epoche passate hanno lasciato
negli edifici significativi segni della migliore arte del costruire : sarebbe
molto grave , se a causa della “ fretta “ e della filosofia del “ fare “ tali
particolari non venissero riconosciuti e salvaguardati.
Ogni edificio
ha un suo carattere, derivante dalla
storia : la sua storia e la sua personalità
All’interno
dell’edificio vivono persone (
condomini ) ultra settantenni che sono nate nell’edificio e che si sono
adoperate per tutta la vita a conservare e preservare il bene nell’interesse
generale delle varie generazioni di condomini, che si sono succedute nel
tempo, e nell’interesse della
collettività e della città, affinché questa mantenesse i caratteri del bello ,
della Milano operosa, della Milano con il cuore in mano … e invece oggi si
trovano la deformazione della forma del loro edificio, della loro …casa! Gli edifici respirano e parlano, ma vanno
capiti. Un compito significativo è
capire gli edifici !
Capire gli
edifici equivale a capire e rispettare
il tessuto storico e la storia vera, quella delle persone che li hanno costruiti, delle persone che li hanno abitati, quella delle città.
Ma per capire
gli edifici “ datati “ ci vuole
propensione….. culturale.
Il compito non
è difficile ma purtroppo dopo la realizzazione delle opere di cui trattasi, gli
edifici sono involuti, passano dalla
forma all’informe.
E questo deteriora il decoro
architettonico, determina degrado
edilizio e quindi urbano e quindi sociale e quindi umano.
La trasformazione e l’adeguamento degli edifici
sono comunque possibili: la modernità è applicabile a tutto anche agli edifici,
l’importante è che non prevalga la inconsapevolezza. Ecco, nel caso dei sottotetti
sta prevalendo la inconsapevolezza!
Le voglio ancora
raccontare che ho incontrato persone
anziane che piangevano ( dall’alto dell’elicottero Lei non poteva
vederle ! )
per la irrimediabile deformazione apportata al loro edificio da un condomino “ intraprendente “ e mi hanno posto la domanda : ma a che cosa
è servito avere provveduto alla manutenzione ed al decoro per oltre mezzo
secolo, se adesso l’edificio / condominio, in cui siamo nati ci viene sformato?
3)
Il tetto è una parte indivisa e
non è di proprietà del condomino che intende trasformarlo
E’
palese che sul tetto gravano diritti di
terzi e che le integrazioni di proprietà del singolo condomino sono soggette a
modifica delle tabelle millesimali con il consenso di tutti i condomini. A
parere di molti cittadini, sarebbe più opportuno rilasciare autorizzazioni e/o
permessi o concessioni subordinandole all’ottenimento preventivo del necessario
consenso condominiale a favore del condomino che intende costruire /
trasformare il sottotetto. C’è da chiedersi e mi permetto di chiederLe : ma perché
un cittadino - condomino, a cose fatte,
e cioè dopo la autorizzazione comunale che, per quanto precitato, si
presta ad equivoco, per difendere i
propri diritti, lesi da chi intende
trasformare a proprio vantaggio il sottotetto,
deve ricorrere al Giudice del Tribunale Ordinario ? Al fine di
evitare conflitti sarebbe più opportuno che la Amministrazione Comunale
subordinasse la autorizzazione o il
permesso al condomino che intende trasformare / costruire il sottotetto al
preventivo consenso condominiale.
4) Negli edifici “ storici “ non possono essere effettuati
interventi “ affrettati “ non riconosciuti ( dal Condominio ) e non coordinati
.
Gli edifici datati assumono particolari
assetti statici : le solette dei piani sottotetto erano comunemente calcolate
per portata intorno a 100 kg / mq , per praticabilità legata a manutenzioni,
ispezioni , ecc..; la trasformazione ad abitabile comporta l’inserimento di parti
strutturali di rinforzo ( putrelle in acciaio, opere in cemento armato, lastre
, ecc. ) che appesantiscono e sovraccaricano le murature portanti creando
ripercussioni anche di tipo geotecnico e sismico, soprattutto nei casi di edifici che si trovano nell’intorno di
autorimesse / box o gallerie interrate.
Può essere pericoloso realizzare interventi parziali ( come sono quelli
realizzati da singoli condomini ) senza fare una analisi di tutto l’organismo
edilizio condominiale .
In merito alle condizioni stabilità e sovraccaribilità sulle murature portanti che si vengono a creare a seguito della realizzazione di un “ sottotetto “ da parte di un condomino, c’è da chiedersi quale è la residualità portante delle murature e strutture comuni disponibile per altri condomini ? In altre parole : dopo la prima realizzazione di un sottotetto da parte di un condomino, dal punto di vista della sicurezza e stabilità , può un secondo condomino realizzare altro sottotetto e quindi un terzo condominio e poi un quarto e cosi via ?
La risposta purtroppo non
è conosciuta proprio perché gli interventi non sono coordinati dal Condominio ;
ecco perché è necessario che gli interventi siano soggetti a consenso
condominiale prima della realizzazione.
Non è da trascurare la problematica del
rumore da calpestio poiché le “ solette “ del piano sottotetto non soddisfano i
requisiti di norma e quindi, una volta
che il sottotetto è abitato, si innescano
contenziosi tra condomini per la rumorosità.
5)
Le modifiche alla
rete idrotermica, se non coordinate, possono
introdurre squilibri di
funzionamento dell’impianto di riscaldamento.
Negli edifici
storici, al piano sottotetto corrono
le tubazioni di sfiato dell’impianto di
riscaldamento ( originariamente a circolazione naturale ) : anche le modifiche consistenti della suddetta rete
possono compromettere la funzionalità degli impianti e introdurre squilibri e
sbilanciamenti nella erogazione del calore delle varie unità immobiliari.
6) Devono essere
preventivamene cambiate le tabelle millesimali per il riscaldamento e per altri servizi.
Con l’auspicio che
risulti chiaro, disponibile per ogni eventualità in merito, ringrazio
per la cortese attenzione, e
rivolgo saluti ben distinti.
(( dott. ing.
Antonio De Marco *))
* Consulente tecnico del
Tribunale di Milano
Tel : 02.78.36.64 ; fax. 02.76.01.54.55;
cell. 335.650.88.39 ; Email
: demarco @dealprogetti.it
Si allega alla presente :
1)
copia della lettera –
quesito, inviata dallo scrivente al Comando VV.F di Milano e
all’Ispettorato Regionale VV.F. , il 25.10.2003;
2)
risposta del
20.11.2003, alla lettera di sopra da parte dell’Ispettorato Regionale
VV.F Lombardia ;
3)
lettera del Comando
VV.F , del 11.05.2004, relativamente ad un edificio sito in Milano
e pervenuta allo scrivente ;