Era veramente necessaria la legge lombarda del 1996 per il recupero dei sottotetti, che aveva l’obiettivo di ridurre il consumo del territorio e favorire il risparmio energetico ?
Con questa legge si inseriscono nuovi abitanti in zone con poco verde e parcheggi. Per i circa 500.000 mq recuperati finora sono necessari 10.000 nuovi posti auto, cioè 40 parcheggi sotterranei da 250 auto, la metà dei parcheggi del Piano Urbano Parcheggi, con tutti i problemi per abbattimento di piante, stabilità degli edifici, durata dei cantieri, danni economici ai commercianti.
Con il recupero delle aree industriali dismesse Milano può invece aumentare il numero dei residenti in quartieri con la dotazione necessaria di verde e parcheggi.
Per quanto riguarda il risparmio energetico gli appartamenti costruiti nei sottotetti sono spesso male isolati, e necessitano quindi di molta energia per riscaldamento e raffreddamento.
Giornali, riviste e convegni hanno documentato con fotografie ed autorevoli interventi di architetti l’effetto disastroso dei recupero dei sottotetti sull’estetica dei palazzi; c’è molto dibattito se il piano aggiuntivo debba mimetizzarsi con la parte inferiore o debba invece risaltare con una nuova architettura. In ambedue i casi l’edificio, come pensato dal suo progettista secondo uno stile e proporzioni determinate, viene fortemente alterato. A causa dei bombardamenti dell’ultima guerra vi sono a Milano edifici con diverse architetture uno accanto all’altro, ora si creano diverse architetture una sopra l’altra.
Inoltre la legge del 1999, consentendo la modifica del profilo del tetto ed eliminando il controllo della Commissione Edilizia grazie alla DIA, ha provocato un generale “spiattellamento” dei tetti, con cambiamento delle coperture da tegole a rame, disallineamento delle aperture rispetto quelle sottostanti, cornicioni raddoppiati, muri di proseguimento della facciata di varie altezze, abbaini di grandi dimensioni e diversi gli uni dagli altri nello stesso edificio.
Il Piano Paesistico Regionale ha sottoposto di nuovo questi interventi al controllo della Commissione Edilizia, ma vi sono molte elusioni della legge con la presentazione di successive varianti in corso d’opera di scarsa rilevanza, che sommate costituiscono interventi superiori al limite di tolleranza, con la presentazione di progetti di serre sopra il tetto recuperato, che in quanto piccole opere non sono sottoposte a valutazione di impatto paesistico e consentono di creare due piani aggiuntivi invece di uno. C’è poi il problema dei recuperi dei sottotetti presentati tra il 21 novembre 2002 ed il 3 novembre 2003, che non sono stati sottoposti a valutazione di impatto paesistico mentre dovevano esserlo e sono quindi probabilmente illegali.
In alcuni casi poi l’opera realizzata è più alta del progetto presentato e con un maggiore impatto estetico, ed è necessario un esposto perché il Comune effettui un sopralluogo ed intimi la sospensione dei lavori.
Dato che per le DIA il progetto dell’intervento non viene restituito al presentatore con un timbro del Comune, i vigili non possono controllare che il progetto tenuto sul cantiere corrisponda a quello presentato e devono uscire direttamente i tecnici comunali.
Ci sono tutti i problemi tecnici legati alla normativa antincendio che prescrive la messa a norma dell’edificio in caso di aumento dell’altezza, con conseguenze pesanti sui vani scala e vani ascensori e alle strutture presenti nei sottotetti come sportelli di ispezione delle canne fumarie, vasi di espansione del riscaldamento. Per non parlare della stabilità degli edifici, che devono essere a volte rinforzati per reggere l’ulteriore peso, ma in cui spesso si creano fessure nelle pareti degli appartamenti sottostanti.
Tutto questo ha creato numerosi contenziosi legali a livello condominiale, perché, nonostante il codice civile dichiari che il tetto è una parte comune, chi recupera il sottotetto non chiede di solito l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Altri contenziosi sono nati per i diritti di affaccio e di visuale, oltre che per la violazione delle norme sulla distanze e altezze, ad esempio quando si sopraelevano edifici con cortili troppo piccoli per le norme edilizie.
Molte sono state le mie iniziative con i Verdi per porre un rimedio a questi problemi. Dopo aver fatto approvare dal Consiglio Comunale un emendamento che impedisce nella zona A il cambiamento del profilo dei tetti per gli edifici anteriori al 1940 da me preparato, siamo impegnati a difenderlo, visto che l’Assessore Verga, che aveva promesso di estendere questo divieto ad altre zone di pregio della città, lo vuole ora eliminare dal Piano Regolatore. Vogliamo anche che nelle zone B2 il divieto di cambiare il profilo dei tetti riguardi tutti gli edifici di qualche valore (in zona 3 il Lazzaretto ed il quartiere di Porta Venezia). La versione inviata alla zona 3 nel febbraio scorso prevedeva proprio questo, ma ora l’Assessore vuole cambiare la norma senza neanche inviarla in zona per il parere obbligatorio. E’ in corso una campagna di mail di protesta da inviare all’Assessore, pubblicata sul mio sito.
Abbiamo presentato in Regione un progetto di legge che elimina dalla legge 15/1996 le modifiche apportate dalla legge 22/99 e impedisce il recupero del sottotetto dove questo non c’è, vero scandalo che dà un regalo volumetrico a tutti i costruttori e a chi ha un tetto piano. Un emendamento analogo è stato preparato per la nuova legge urbanistica, che comprende la normativa sui sottotetti.
L’obiettivo è di consentire recuperi di dimensioni limitate, senza la possibilità di sfruttare tutta la superficie, con lucernai ed abbaini di piccola dimensione arretrati dalla facciata, come si faceva quando gli interventi non erano consentiti. Ciò consentirà di creare locali abitabili ma con la caratteristica affascinante di sottotetti, da collegare prevalentemente con gli appartamenti sottostanti, non nuovi appartamenti normali da vendere a caro prezzo sul mercato immobiliare, facendo ricadere sui condomìni e la collettività i loro costi ambientali.
Michele Sacerdoti
Alcuni sottotetti in Zona 3 che fanno discutere:
Via Melzo 23 angolo via Spallanzani 10: rinvio a giudizio penale dell’impresa edilizia e dei progettisti per violazione delle norme edilizie
Piazza Oberdan 4: diffida del Comune a proseguire i lavori per difformità rispetto al progetto
Via Modena 30 e 35: diffida del Comune a proseguire i lavori per difformità rispetto al progetto
Via Frisi 11: diffida del Comune a proseguire i lavori per violazione del vincolo ambientale sul quartiere di Porta Venezia
Via Eustachi 4: ordine di demolizione da parte del tribunale civile su ricorso del condominio per alterazione del decoro architettonico dell’edificio
Via Sirtori 23
Piazza Argentina 3
Via Bellotti 7
Via Reni 46
Via Vallazze 12 angolo Luosi
Via Luosi 35
Via Ricordi 14
Via Jommelli 59
Via Porpora 64
Via Pergolesi 23
Altre foto di sottotetti a Milano si trovano sul mio sito www.msacerdoti.it e sul libro “Galateo in città, linea errante dei sottotetti milanesi” distribuito gratuitamente da Assimpredil nella sua sede di via San Maurilio 21.